智宇對於投資有一種超乎尋常的直覺和果斷，這使他在過去四年多的大熊市中躲過一劫。2001年的二級市場，錢已經完全不是錢了，一兩個億下去往往只能濺起個小水花，早些年幾百萬元能夠達到的效果，現在可能10個億才能做到。這時他做出了一個日後非常得意的決定：洗腳上岸。那時，深圳像他這樣有三五億身價的大有人在，比他牛的也不乏其人，如大鵬證券的老闆徐衛國。然而在上證指數從2245點到1000點的超跌中，很多人輸了個精光，徐衛國的大鵬證券式的崩潰只是他們命運的冰山一角。
來了一個180度的大轉彎，精明的羅智宇潛進了他認為最安全的房地產，他以自己在深圳積累起來的人脈，拿到了一塊上佳的地塊，蓋起了寫字樓，當起了樓主。
誰知禍福相依，當年讓他得意之舉現在卻讓他備受束縛。因為他將幾乎所有的身家———近4億元的現金都投進這幢大樓中，大樓才剛剛裝修完畢，卻一頭撞上了宏觀調控。他的現金被凍結了！
想變萬科的同行為股東
急於入股市的羅智宇已選擇好了目標個股，為了印證自己的看法，他還是把在某券商研究所的一位朋友找來，這位研究員說：“眼光不錯，萬科的確是個值得下工夫的目標。”
他們認同的利好是：一、公司經營基本面有潛力。萬科是行業龍頭，業績最好，以王石為首的公司管理層口碑良好，公司歷史上從未傳出過與“莊家”勾結的醜聞。市盈率很低，現在8倍多，遠低於香港同類公司約13倍的市盈率。二、公司股改基本面風險很低。目前萬科非流通股僅有104517多萬股，只佔總股本的30％出頭，第一大股東華潤股份的持股比例也只有。基本可以打消股改後非流通股股東的減持風險。
但對房地產業風險認定上，雙方發生了分歧。這位朋友認為，房地產業仍有相當風險。但羅智宇卻相信自己的判斷。這種宏觀調控考驗的是現金流，看誰能挺過去，對於中小開發商是噩耗，對萬科這樣現金流良好的公司是洗牌機遇，將意味著成為整合者和擁有更大的市場份額。
掂量下來，羅智宇相信，未來3年，在大市觸底反彈的背景下，以萬科這樣的個股潛力，上漲100％ ~ 200％完全可能。
一旦認定這一點，羅智宇決定以最快速度將地產變現。
權衡於退出成本和搶進收益間
實際操作起來，羅智宇才發現變現並不容易。
一家個人投資理財網的CEO洪曦對《第一財經日報》表示，目前像羅智宇這樣想退出房地產市場的中小地產老闆有很多，套現的渠道也主要有三條：
其一，是原來常規的方法，即抵押給銀行，但由於目前銀行的口非常緊，宏觀調控以後房地產行業已經被列為高風險行業，對於他們來說主要能做的不是繼續抵押而是清理，這條道基本已被封死。內地銀行抵押貸款無門，羅智宇曾試圖押給香港特區的銀行，但經過諮詢發現，現在存在法律障礙。
其二，無外乎就是轉賣給私募基金了。比如類似溫州炒房團的資產收購方，“他們現在還在不斷地進行收房，目的就是要在低谷的時候來囤積房源和樓盤，按照他們各自資金量的不同，預期也不同，小資金博的是樓市短期就能走出低谷，有的甚至就是看今年10月份；而有的是博半年到一年，而有些大的資金則可以等1～2年。但他們對摺現率非常苛刻，住宅難以超過五成，而寫字樓也很難超過七成。”洪曦說。
另外一個途徑就是委託房產信託公司發行份額房產信託計劃，再賣給投資者，實際這也是一種融資的方式，但對於羅智宇這樣不知名的小地產商來說，很難拿到一個好的折現率，還要付給信託公司一筆委託費用，不僅“賠了夫人又折兵”，更重要的是時間週期太長，而機遇稍縱即逝。
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作者股市預測與印證（3）
不久前，羅智宇找到了兩家溫州炒房團，開始了艱難的討價還價。在記者發稿前，打電話向他詢問結果，他神秘地一笑，說：“你自己猜猜看。”是啊，在這種退出成本和搶進收益之間，你會怎麼選擇呢？
新全流通股IPO首發宜在2006年6月
時間：2005年6月3日
背景：當時股權分置改革試點進行了第一輪，第二輪正在進行，試點暴露了不少問題，各方人士糾纏於戰術細節，市場信心再降，股指再度下挫至新低1016點。此刻，筆者為《第一財經日報》撰寫“成功解決股權分置問題