大程度上是以房地產價格保持穩定和繼續上漲的預期為基礎的。這很不幸，但是沒有辦法。如果我國在2002年就進行人民幣匯率改革，讓人民幣升值，情況就完全不同。人民幣升值將使得房地產等實物資產價值降低，人們不必急於將手中的貨幣變成實物資產，這樣房價就不會暴漲。
有人問，我國現在已經讓人民幣升值了，為什麼房價還沒有下跌呢？我認為，人民幣只是對美元相對升值，對其他貨幣繼續保持貶值。自從人民幣匯改之後，美元貶值將近10％，人民幣對美元升值不超過6％。人民幣的實際購買力繼續保持下跌，人們手裡的錢越來越不值錢，就會推動房價繼續上漲。房子作為保值工具成為避險品種。
物業稅能夠降低房地產的投資價值，因此是有效的手段。但是現在開徵物業稅的目的也很令人困惑：政府等房價漲到高位的時候開徵這項稅收，究竟是為了打壓房價呢；還是為了進一步增加政府稅收收入？
現在看來，我國推出打壓房價政策的最好時機已經過去。現在能夠做的，不是打壓房價，而是以下兩個方面：
一是切實增加人民的收入，提高人民的生活福利。房價已經上漲了，那就千方百計地增加人民的收入，改善人民的生活。這些年來，國家的稅收增加這麼快，遠遠超過同期GDP和居民收入增加水平，難道不應該節約政府開支用以增加公眾福利嗎？
二是加快建設一個多品種對沖的金融市場，將房價的風險因素在市場上化解掉。除了為困難的國企融資以外，我國的資本市場確實應該被賦予更多的使命。房價現在是一個單方向的頭寸，我國目前的金融市場上沒有一個允許大家做空房地產的頭寸，應該創造新的金融工具，允許銀行把和地產相關的貸款頭寸打包出售給市場，利用市場力量來調節房地產的價格。沒有這些對沖工具之前，單純地打壓房價，只會使原來持有房地產多頭（比如：國有商業銀行）的機構，在房價下跌中，苦苦掙扎。
從目前情況來看，似乎上述兩條還沒有什麼實質性的動作，沒有聽說政府有這方面的考慮，也沒有看到政府有從這方面考慮問題的機會和時間表。
因此，我就更困惑了。
（本文寫於2006年12月）
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暢想“開放式房地產基金”
整整三年了，人們眼見政府出臺一系列抑制房價快速上漲的政策，可房價不僅沒有如大多數人預想的那樣下跌，反而還有不小的升幅。可否換換腦子，試著藉助資本市場推個創新金融產品，以實現穩定房價的目的呢？我在本欄提個“開放式房地產基金”的構想。
別誤會，“開放式房地產基金”不是香港的領匯基金。前者是可申購可贖回的開放式基金，後者則是享受固定房地產租金收益的信託產品。所謂可申購，就是開發商可以用已經建成的房地產來申購基金份額，經基金管理公司按照公開標準來評估之後，折算成相當於前一天基金收盤價的一定數量的基金份額。申購過程要打一定折扣，並將之納入基金管理公司的收入。開發商獲得這些份額之後，就可以在公開市場上拋售，獲利了結。所謂可贖回是指投資人在購買了該基金的份額之後，也可以向基金公司申請贖回相當於前一天收盤價的實物房地產。基金公司事先將已經持有的房地產物業的明細公佈於眾，就如同股票型基金定期公佈持倉明細一樣。贖回也要接受一個折扣，同樣計入基金管理公司的收入。
基金管理公司負責維護這些物業，聘請專業機構評估、出租和維護。在這裡，基金公司事實上就是房地產做市商。我以為，創設這樣的基金，好處有很多：
首先，房地產開發企業可以獲得融資。在建工程達到預售條件之後，房地產開發企業就可以掛牌創設基金的認購權證，允許購買的投資人在一定期限之後購買房地產。出售權證的收入可以用來給企業融資。開發商還可以避免由於預售價格低而造成的損失，回購登出權證。與此同時，開發商和銀行的風險都降低了，他們可以透過創設權證來對再建工程套期保值。銀行可以根據該基金認沽權證的當前價格來確定發放房地產開放貸款的利率。根據市場決定貸款利率，不僅銀行獲得了高收益，還壓縮了開發商的利潤空間。銀行還可以購買認沽權證來對沖自己手中的房地產開發貸款的風險。
其次，普通投資人可以分享房地產價格上漲的收益。許多人現在買不起整套的房子，但是他們可以透過購買基金而獲取房價上漲的收益，一定程度上彌補了沒有買房的損失。對於那些持有