70年為2890億美元，但到1981年則猛升為10037億美元。由此可見，1970年開始的房貸資產證券化使美國當時的房貸餘額新增了倍。這就是後來被華爾街金融才子們引以為傲的金融創新的榜樣作用。
當然，美國住房政策的上述改變，也給美國信貸銀行帶來了利率風險。主要表現在：住房貸款期限延長到30年後，以前實行的固定利率特點就成為一大問題。這是因為，作為銀行金融機構，它必須付給存戶們利息，這種利息對銀行來說就是成本；銀行拿存戶的錢貸給居民，居民付給銀行的房貸利率則是銀行的收入。換句話說，由於客戶存款往往是短期存款，那麼實際上銀行是拿客戶的短期存款去以30年固定利率的形式貸給居民，使客戶存款與貸出去的房貸在期限上存在重大差別，這種差別必然使銀行承擔著過多破產的風險。所以，當上個世紀70年代末美國利率高漲時，眾多銀行和信用合作社因早些年放出的長期固定利率貸款而出現重大虧損，進而倒閉，從而引發了又一場金融危機。
三、在華爾街玩金融遊戲（4）
不得不承認，美國人是善於借鑑的。正是那次危機又為美國人的下一輪金融創新奠定了條件。於是，美國在1981年初推出了浮動利率住房貸款，居民可選擇逐年浮動、每3年或5年浮動一次等等。這一創新增強了金融機構的利率風險規避能力，使包括銀行、保險公司和各類信貸機構在內的公司更願意為各種收入階層的老百姓提供住房貸款。
同時，這種局面也為美國人的另一類金融創新奠定了基礎：1983年芝加哥期貨交易所（CBOT）首次推出了長、中期利率期貨，隨後又推出利率期貨期權。這些所謂的衍生證券再一次為各類信貸機構規避利率風險提供了方便。於是，也就有了我們常人不難理解的這句話：金融機構的利率風險規避能力越強，它們做各類貸款的能力就會越高。
受此利好，美國的房貸餘額從1950年的730億美元，猛增到2002年底的6萬多億美元，約為美國當時GDP的60％。而美國人此時也就有了“居者有其屋”的得意和豪情。
在此情形之下，美國居民越來越覺得，用不著為買房或其他大的消費而把所有的收入都儲蓄下來，而是平均每年拿出自己收入的5％至6％來支付房貸利息。至於其餘的，看看美國人的消費觀念也就不難理解了。
3．證券化的金融遊戲
再來看看美國政府在上述過程中所扮演的作用。
從戰略層面來看，美國政府也將“居者有其屋”寫進了法律，設定為政府要完成的法定目標。如1998年的《居住質量和工作義務法》明確指出：“國家應推進如下目標：……為所有公民提供體面的、負擔得起的住房。”美國政府認為：如果一個住戶的年住房開支超出年收入的30％，就屬於“住房負擔過重”。所以，當透過上述系列性的法律與政策作用後，美國政府也似乎有效完成了“大庇天下寒士盡開顏”的居住目標了。
到了20世紀80年代，伴隨著放開貸款利率的上限和解禁變動利率等為象徵的金融開放，美國市場上面對低收入階層的住房貸款開始出現，這就是隨後將要講述的“次級住房貸款”。
這種次級債有兩個重要的特徵。首先，在美國的住房貸款市場中，次級債不滿足政府機構GSES的保險基準，所以其貸款的本金和利息風險通常都是由金融機構和投資者負擔。其次，住房貸款的70％是固定利率，而次級貸款的大部分是由固定利率和浮動利率組成。
次級債貸款的普及主要得益於美國住房價格的上漲、證券化的發展和資本不斷向住房貸款市場流入的整個大金融環境。這裡僅著重闡述一下次級房貸的證券化，其他問題將在隨後討論。
可以認為，證券化的發展是美國次級債能夠快速增加的一個重要原因。
所謂證券化，就是透過金融創新把流動性差的某一資產或資產組合轉化為證券的過程。在美國，主要是指那些以SPV①為主的運營機構，把金融機構發行的大量住房貸款捆綁在一起，然後在對這些住房貸款產生的收益提供擔保的基礎上進行打包併發行新的債券賣給投資者，這些新的債券也稱為住房抵押貸款支援債券（RMBS），這一過程就是證券化過程。
上世紀80年代以後，隨著美國房地產市場的持續火熱，次貸業務量也水漲船高。到了2000年時，民營機構新發行的RMBS已經超過了美國政府機構。
三、在華爾街玩金融遊戲（5）