省�xt電子書分享平臺
第二篇第一章 土地真相（11）
我國出臺了一系列政策打壓囤地現象，主要是增加土地交易與保有成本，雖然取得一定效果，但效果不大，只要市場能將收益抬升至成本之上，土地仍然值得投資。
要解決這一問題，一是抑制通脹預期，使人民幣一次性大幅升值，減少實物資產的投資價值；二是採用土地加速流轉，提高容積率、制訂土地推出的詳細計劃，緩解城市化程序中嚴重的土地供需不足矛盾，同時使市場人士的預期更為明確，最大限度地減少恐慌性的搶地現象；三是取消戶籍制度，大批農民進城置換出宅基地，使土地供應大量增加，囤地高燒才可能得到根治。（2007…12…06）
處理閒置土地收效的關鍵在地方政府
對於中國這麼一個地少人多的大國而言，集約、高效利用土地是必走之路。但我國在這方面有所欠缺。
2008年1月7日，中國政府網釋出《國務院關於促進節約集約用地的通知》，這是中央政府關於如何處理閒置土地問題的第三份通知（前兩份是2007年下發的《關於加大閒置土地處置力度的通知》與《關於認真貫徹〈國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》）。
令人關注的是，處理閒置土地的辦法更加嚴格：土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；“土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20％徵收土地閒置費”。通知明確要求，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法，對閒置土地特別是閒置房地產用地要徵繳增值地價，同時還要求各地方政府在2008年6月底前將閒置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。在徵收土地閒置費的比例問題上，此次通知刪去了“原則上”的字眼。
處理閒置土地有三大目的，一是提高土地的使用效率，設定容積率下限，供地向保障型住房與中小套型普通商品房傾斜，杜絕浪費行為；二是可以打壓開發商的囤地惜售行為；三能夠將資金實力不行的開發商淘汰出房地產行業。
第一和第三個目的可以在一定程度上達到。處理閒置土地，只要比以前處理得多，就能夠提高土地的使用效率，只不過是提高多少的問題，而將資金實力不強的開發商淘汰出房地產行業的徵兆正在顯現。筆者曾經說過，房地產業的調整過程就是房地產商的洗牌過程，就是房地產業大魚吃小魚的過程。以上海而論，一些小地產商正在尋找適合出售地塊的大地產商，而江浙一帶有些小地產商聯手開發、壯大企業，以防止被吞併。
但以往旨在集約、高效使用土地的政策收效不大，關鍵在於地方政府、相關利益群體如銀行的決心，是否會按照通知要求做。如果這一瓶頸難以解決，此次新政出臺仍然不容樂觀。
比如，是否能夠打壓開發商的囤地行為，則完全視地方政府的認定標準。引起業內廣泛關注的“增值地價”的具體形式到底是什麼，就很難評估，有賴於地方政府細化。
繼續追究下去，為什麼以往處理閒置土地沒有取得良好效果，也與地方政府有一定關聯。如房地產企業在拍賣之後得到的土地未必是淨地，或者是有部分居民不願拆遷，使用地手續無法辦全，拆遷問題拖延兩三年是常態；還有必須由政府完成的前期四通一平工作遲遲沒有完成，有可能是政府資金不夠，有可能是為開發商贏得時間。但不管如何，這些土地到底是閒置還是非閒置狀態，就很難認定，開發商可以將責任推給地方政府，而地方政府則可以將責任推給不願拆遷的民眾，甚至推到地方財政收入過低、財權與事權不對等上，這就將皮球又踢回了政策制訂者。 。 想看書來
第二篇第一章 土地真相（12）
對於開發商而言，也有辦法透過股權結構的轉變規避土地增值稅，有房地產從業人士指出，手中有地的開發商，在調控政策來臨之際，轉讓本公司股權，主要是透過在股權上做手腳，把股權轉讓掉，讓交易方溢價收購他的股權，他作為大股東退出，而由另一個公司入主，這樣就可以合理合法地規避高額的土地增值稅。
開發商為什麼要囤地？原因就在於土地已經如黃金一樣成為通脹風險時代最好的避險投資品種，只要是好的地塊囤上兩年價格就能翻倍，如此一本萬利，開發商自然人人樂見。而政府則是希望透過扭轉稅收激勵制度，透過分享土地溢價紅利，使開發商無利可圖，自然不願囤地。
從技