退休的例子。因為我們 不再用自己的錢投資丨卻仍然可以每月得到2 000美元的收益。我 們新的投資收益到底有多少？答案可能就是無限多。
我和金每年投資一兩傢俬人房地產合夥投資公司的專案，平均 現金回報率在1596到25少。之間。如果再考慮到折舊扣除補償這種並 非真正損失，而是虛擬的現金流，那麼，這些投資為我們帶來的回 報率就很容易達到50。4或者更多。試想，什麼樣的共同基金能夠做 得這麼好呢？
我們喜歡這些投資，因為風險共擔，我們利用銀行家的錢，投 資的都是房地產專案，每月都可能得到現金流。如果房產升值，我 們得到的資本收益潛力就很大，出售的時候也可以獲得納稅優惠。
相反，很多股票和共同基金卻不可能提供這些納稅優惠、穩定的現 金流以及財務安全。
我和金最新的私人房地產合夥投資專案是一棟有240個單元房 的公寓大樓，獲得了 157。的納稅優惠收入丨那也就相當於獲得30 的稅前收入。這家合夥投資公司，還有另外三個投資夥伴。
但是，更為重要的是，我們在稍多於三年的時間內，就可以將 自己最初的投資全部收回，同時還能擁有新的房產，每月仍然能得
讓洪
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到現金流。然後，我們運用同樣一筆資金，參與了新的投資專案。
承租者負擔多項費用的房地產專案^
這種房地產專案，同樣也屬於大額交易丨但是又與前面的投 資有所不同。主要的區別就在於在這種租賃方式中，承租者必須負 擔全部管理和運作費用。我和金喜歡這種投資的原因很多，主要有：
1丨承租者負擔多項費用的房地產專案往往位於很好的商業區， 比如街道十字路口；
2丨承租者往往就是一家上市公司，比如大型藥店、快餐特許經 營店、全國零售連鎖店等。那就意味著從這些房產投資中能夠得到 安全穩定的現金流；
3^承租者負責所有的事情和費用。承租者除了繳付房租之外，
還需要繳付建築的管理費用、維修費用以及稅款。對於那些討厭經 營管理房地產的投資者來說，這種租賃方式自然是最佳選擇。問題 是，這些專案要求投資者必須具有相當的經濟實力。
投資承租者負擔多項費用的房地產專案，一方面，投資者可以 獲得穩定的現金流；另一方面，專案風險較低並且享有很大納稅優 惠。不過，我和金投資這些房地產專案的主要原因，是想擁有街道 十字路口的絕佳商業土地。一旦15年到20年左右丨租賃期結束， 這些位於繁華十字街口的土地就會大大升值。麥當勞成為最富有的 公司的原因之一，並不是它的員工賣掉了多少漢堡，而是因為它們 擁有世界各地十字街口最好的地段。
在2000年股市危機之前，我的一位朋友提早退休，拿到了 300 萬美元的401（10退休金。他用100萬美元購買了一家著名的漢堡特 許專營店的承租者負擔多項費用的房地產專案。他沒有貸款，直接 拿出100萬美元后就退休了。他的100萬美元的投資丨為自己帶來 了 8』^的年收益；也就是獲得8。5萬美元稅收優惠的現金流，而且 每5年還要上漲一次。也就是說，這種8。596的稅收優惠收益丨就相 當於每年從股市獲得1796的稅前收益。
藏諺
書記
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區別在於，因為不論股市漲或跌，他都可以從自己的投資中獲 得好處，所以他可以高枕無憂。他的銀行賬戶中每月都可以收到一 筆款子#等到20年之後丨他將擁有自己的一塊價值很高的房產，這 些房產還可以由子孫們繼承。儘管8。596的收益對我來說不算一個很 好的結果，但是對於他來說卻是一個明智、安全的收入。我不是十 分了解他如何處理退休金中其餘200萬美元的，我想大多可能用來 納稅和買遊艇了。
如果你對於股市的漲跌感到厭倦，嚮往去了解那些富人如何感 覺到安全，那麼，就駕車去一個繁華的十字路口，尋找附近的商業 建築吧。機會往往就在那些只有一位投資者的建築（包括藥店、超 市、快餐專營店）上面，這些投資者往往沒有企業，他們只是擁有 那座建築，常常也包括地皮，沒有管理企業或經營財產的苦惱。每 個月，當無數人盯著股市漲跌變化的時候，承租者負擔多項費用的 房地產專案投資者卻悠然自得，他們的銀行