價格在房價中的比例不像房地產管理部門專家所說的那麼高。但是，最近，土地管理部門的一些專家轉而承認地價偏高，但同時表示，這是因為投機商炒作的結果。
部門之間的爭論免不了受利益集團的影響。但是，大眾卻被搞糊塗了，“房價”同“地價”到底是什麼關係？
什麼是地價
在我國當前，地價的概念很不統一，即使在土地部門內部，也是眾口不一。我在《中外房地產導報》雜誌2002年第12期的《正本清源話地價》一文就這個問題進行了追根溯源式的考證、分析與評論，得出結論為：地價管理是均衡地租，甚至可以說是單位面積土地的市場成交價格或單位面積土地的市場租賃價格。有關部門將土地出讓金當作地價，顯然是不正確的。所以，在市場上出售的房地產價格的構成中，若從“成本加成”定價方法看，地價確實佔了很大比重。但是，若因此得出地價決定房價的結論，則是荒謬的，因為它將成品價格與要素價格的關係顛倒了。
成品價格與要素價格
清華大學的劉洪玉教授認為，地價與房價呈線性正相關關係，影響它們關係的主要因素是稅費率、建安成本和容積率，調整稅費率可以作為調整地價與房價關係的主要手段。建設部科學技術委員會副主任聶梅生和中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜一致認為，“炒地”是形成目前房價虛高的至關重要的因素。他們認為，現在北京房價上升“虛火”，很大一部分是在炒地價，而不是在炒房價，因為土地價格上去了，房價也就上去了。從表面上看，他們的推導過程似乎是無懈可擊的。因為某種產品的原材料價格上漲了，該種產品的價格就會上漲，這難道不對嗎？什麼東西不是先生產出來，然後再賣出去；什麼東西不是先付成本，然後才能獲得收益？
我認為，劉洪玉、聶梅生、汪利娜等學者將成品價格與要素價格的關係搞混了。土地、房子，相對於在市場上向消費者出售的成品——“房地產”而言，都是生產要素。而早在200年以前，大衛·李嘉圖就對產品價格與要素價格兩者的因果關係作了正確的描述，他說，“不是因為麥地要付租金小麥才貴，而是因為小麥價貴才給麥地付了租金。”譬如，中國農民曾為佔國土面積10％的耕地支付大量租金（不一定科學，姑且如此界定），而佔國土面積20％的裸岩礫地、石山戈壁與冰川寒漠，未曾利用，沒有收益，也就無人收取或交付租金。繁華街區之所以成為寸金之地，是由於商店和銀行等用地單位具有巨大收益。
土地的價格就是房地產（成品）的成本的一部分。那麼如何衡量某塊地的成本呢？直接衡量是相當困難的。有一個間接的辦法，就是根據這些生產要素所創造出的產品或服務的價格來評價。該地塊的級差地租取決於它的地理位置吸引顧客給當地商店帶來的增益，與其他地方的類似增益的差額；資金的價格則反映了資金對收入的貢獻。這樣看來，要素的市場價格取決於商品的市場價格，也就是說，房地產的價格決定土地與房子的價格。當然，房地產價格的形成因素包括房地產的供應、需求、預期、相關產品的價格、宏觀調控措施等等。
反過來說，要素價格上漲了，成品價格如何變化？這要具體分析。譬如說，地價上漲了，開發商得到漲價的訊號需要一段時間，判斷漲價的原因需要一段時間，採取行動如購進土地和建築材料、搞房地產開發等需要更長的一段時間，這樣，房地產價格上漲的時間比地價明顯滯後很長一段時間。這樣，同期的土地價格與房地產價格，沒有直接的關係。
房價與地價
上面的分析，雖然釐清了要素價格（房價、地價）與成品價格（房地產價格）的關係，但是，讀者可能還是抱怨我沒有清楚地說明房價與地價的關係。而要將這個問題搞明白，我們首先需要弄清楚“房子”（不是“房地產”）與“土地”的關係。在經濟學上，任何產品或生產要素之間的關係，只有三種：替代品、互補品和無關品。這種分類，是利用需求交叉彈性公式計算得出的，由於測算與推導比較複雜，不容易讓普通讀者看明白，這裡做出描述性說明：（1）無關品，顧名思義，就是指兩種產品或生產要素不存在任何關係，比如電腦與拖鞋。（2）替代品，就是對於消費者而言，可以互相替換的，比如蘋果與橘子。如果蘋果的價格上漲了，消費者可能轉而購買橘子（價格同需求量呈反向變動的關係）。（3）互補品，就是必須同時使用的產品，比如照相機與膠捲的關係。這種關係的產品特點是，如果其中一種產品價格上漲，則消費者會