004年6月9日和2004年8月4日先後發表了中國房地產及住宅研究會包宗華常務副會長、《中國土地》劉正山主編二位先生的爭論文章。讀過之後，深受啟發。學習之際產生一些疑問，筆者想借此機會分別求教於包（以下簡稱“包文”）、劉（以下簡稱“劉文”）兩位先生。
包、劉二文利於土地市場的建設
劉文的率直可謂鋒芒畢露，表現出一種求實的科學態度，理論研究確實需要這樣的精神和勇氣。尤其是面對包老先生這樣的地產理論前輩，劉文敢於挑戰於城下，言“在下不才，斗膽商榷”，８個字歷歷在目，使人感覺到一個學者求索的拳拳之心。
包文的初衷真是憂國憂民，表達了作者關於土地市場建設任重道遠的真見卓識，體現了對房地產業宏觀態勢把握的精到。應該承認，包文的出發點是好的、積極的，基本精神是正確的，指出了產業當前與今後若干值得注意的傾向性問題，並提出了建設性的意見。
學術的討論不完全同於競技場上的比賽，最終目的不是為了爭個你高我低，排出一二三名來，而是探求真理的方式，發展理論的需要。包、劉討論圍繞著土地市場的焦點問題，接觸到房地產業一些深層次的問題，碰撞出思想火花，令人振聾發聵。下面是筆者請教的幾個問題：
如何看待土地拍賣中的地價？
包文認為，拍賣很容易大幅度提高地價。筆者以為，土地實行“招拍掛”後，全國平均地價確實出現了明顯上升，但是這不是地價上漲的根本原因，而是潛在上漲因素的實現形式，即如包文所說，“諸多方面都會不斷對土地供給提出更多的要求”的原因所致。
劉文對土地拍賣要不要限價疑問的答案是：否。筆者認為，問題可能沒有這樣簡單。試問，土地作為宏觀調控的重要工具之一（國土資源部部長孫文盛語），難道只限於放量，而不涉及價格？換言之，土地的宏觀調控難道只是量的概念，而不包括（價）值的概念？如果調控涉及價格，在拍賣時不作為，到哪裡去作為呢？何況在國際上，早就有日本《國土利用計劃法》（1974年）“土地交易許可制”，其目的在於直接控制某些地區的地價水平及土地利用方向。（柴強：《各國地區土地制度與政策》，1993）
怎樣分析地價－房價的關係？
包文關於地價與房價的聯絡被劉文歸納為“成本決定價格論”。筆者認為，價格的成本論有著實踐上的依據，問題並不在這裡。包文的問題在於房價分析的單向決定，即只強調地價…房價的線性影響，而未提及房價…地價的逆向影響。房價與地價二者之間其實是一個辯證的互相決定關係，此一時彼一時，誰決定誰，在多大程度上決定，視時間地點為轉移。
劉文主張的市場最終決定房價固然不錯，但是，正如上面講到的，房價與地價不是沒有關係。同時，劉文全然否定成本論，認為犯了計劃經濟時代通行的邏輯錯誤，未免偏頗。美國威斯康星大學詹姆斯·Ｌ．帕帕斯教授等所著《管理經濟學》中，第十一章“定價實踐”列舉了企業４種定價方法，第一個就是“成本加成定價法”。
房地產是不是“暴利行業”？
包文對房地產企業經營狀況的具體分析是客觀的，但是以此來否定“暴利說”不能說服人。由於產業本身性質使然，房地產行業在組織結構、地域上是極不平衡的，因此傳統“平均數”的分析方法並不是在任何情況下都能準確地說明問題。正如劉文所列舉的“福布斯”富豪榜的例子，房地產“暴利”是客觀的，準確說，應該是“房地產存在暴利”，而非整個房地產業都“暴利”。
劉文對包文第三部分所使用的統計資料質疑道：是否可信？從何而來？等於全盤否定了這些論據，論證中對論據的懷疑是允許的，但是應該拿出像樣的反駁證據，即用事實說話。如果不是這樣，斷然地否定就有失公允。我相信包先生這裡所使用的資料是客觀的，只是一個如何看待的問題。
“扶強抑弱”命題怎樣來理解？
包文提出，土地拍賣產生一種“不全面”的扶強抑弱。筆者不理解的是何為“全面的”扶強抑弱呢？即使政府在土地拍賣中能夠限價，那些“弱不禁風”的企業往往也不會拿到地，而且從市場原則講也不應該拿去。君不見，一些國有企業不是曾經有過很好的地塊嗎，結果呢，“先賣房、後賣地、再賣機器，最後回家去”。因此，在什麼前提條件下、在哪個層面、在怎樣的程度上講“扶強抑弱”是需要認真研究的。不然，豈不是保護了落後？
劉